전세사기 예방, 나도 당할 수 있다!

전세사기 도대체 뭐니? 뭘 알아야 예방을 하지..

몇일 전 친구가 물었습니다.

그래서 오늘은 몇달 전 뉴스를 떠들석하게 했던 빌라왕 전세사기가 무엇인지 말씀 드리고,

전세사기 예방을 위해 전세계약 시 주의해야 할 사항에 대해 짚어 보겠습니다.

1. 빌라왕 빌라 1139채

빌라왕 김씨는 소위 "부동산갭투자"를 통해 빌라 1139채를 소유합니다.

* 갭투자 : 부동산 가격과 전세 가격의 차이가 적은 빌라, 오피스텔, 아파트 등을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식.

그 후 전세계약 종료 시점인 2년 후 계약을 종료하려고 할 때 김씨가 사망함으로서, 전세보증보험에 가입한 피해자들 조차 전세보증금을 돌려 받지 못합니다.

김씨는 62억원의 종부세 체납으로 인해 소유한 주택 상당 수가 압류된 상태로, 이를 모두 처분한다 하더라도 전세보증금을 돌려 줄 수 없게 됩니다.

보증보험에 가입한 세입자는 시간이 걸리더라도 대위변제를 받을 수 있는 방법이 있지만, 보증보험 미가입자는 직접 경매를 통해 피해를 구제해야 하는 상황이고 김씨의 사망으로 경매까지 얼마의 시간이 걸릴지 모르는 상태입니다.

또한 최근엔 부동산 가격이 하락하면서 역전세 현상이 나타나면서 전세 세입자들은 더욱 어려워진 상황입니다.

* 역전세(깡통전세) : 전세 가격이 계약 당시 보다 하락해 임대인이 세입자에게 보증금을 돌려주는 것이 어려워진 상황.

- 부동산 소유권 확인 : 등기부등본

- 매도인의 신원 확인 : 신분증

- 주택의 적정 매매가, 적정 전세가, 등기부등본 상 근저당권 등 설정 여부, 임대인의 세금완납 증명 확인.

*근저당권이 설정되어 있는 경우, 계약서 상 특약으로 "임대인은 임차인이 잔금 납부 시 근저당권을 말소한다" 조항 추가.

* 전세 계약 후 임대인이 세금을 체납했을 경우를 대비, 계약서 상 특약으로 "계약 체결 이후 임대인의 세금 체납이 확인되면 계약을 취소할 수 있다" 조항 추가.

- 보증보험 가입 : 현행법 상 주택임대사업자는 의무적으로 보증보험을 가입하고, 임대인이 75%, 세입자가 25%를 부담하게 되어 있다.

- 전입신고, 확정일자 : 대항력과 최우선변제권.

* 전세계약 시기 중 임대인이 바뀌었을 경우 이의 제기(임대인이 변경되었다는 이유만으로 임차인이 계약을 해지할 수 있다는 판례).