임차권등기명령, 효과, 신청요건, 신청절차.

최근 역전세난, 전세사기 등으로 전세보증금을 돌려받지 못하는 임차인들이 늘어나면서 임차권등기명령의 신청이 최고로 많아졌다고 합니다.

임차권등기가 신청된 부동산 수가 3000건을 넘었다고 하네요.

서울에서만 1075건, 경기도 1004건, 인천 719건, 부산 196건이고 서울 내에서는 강서구가 256건, 구로구 84건, 금천구 82건, 관악구가 79건입니다.

그래서 오늘은 임차권등기명령과 임차권등기명령의 효과, 신청요건, 신청절차에 대해 말씀드릴께요.

 

1.임차권등기명령

주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득한 대항력과 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받지 못하게 됩니다.

이러한 문제를 해결하기 위하여 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력과 우선변제권을 유지하게 되면서 임대주택에서 자유롭게 이사하게 하는 제도입니다.

2. 임차권등기명령의 효과

- 대항력 및 우선변제권의 유지

임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항조건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다.

따라서 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권이 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.

- 대항력 및 우선변제권의 취득

임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 쥐득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다.

다만 임차권등기를 마치면, 그 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득여부를 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 임차주택에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 담보실행권을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권 보다 우선하여 배당 받을 수는 없습니다.

- 소액보증금의 최우선변제권 배제

임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 됩니다.

이것은 임차권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로 임차권등기를 한 임차인이 입을지 모르는 예상하지 못한 손해를 방지하기 위한 취지입니다.

3. 임차권등기명령의 신청요건

임대차가 끝난 후, 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 또는 시군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

- 임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우 외에도 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

- 임차보증금을 돌려받지 못한 경우란 암차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다.

4. 임차권등기명령의 신청절차

임차권등기명령을 신청하는 임차인은 아래의 사항을 기재한 임차권등기명령신청서를 작성하여 기명날인 또는 서명한 후 첨부서류와 함께 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시군법원에 접수해야 합니다.

- 사건의 표시

- 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체의 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점, 사업장 소재지

- 대리인이 신청할 때는 그 성명과 주소

- 임대차목적인 주택 또는 건물의 표시(임대차의 목적이 주택 또는 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면 첨부)

- 반환받지 못한 임차보증금액 및 차임(등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 전세금)

- 신청의 취지와 이유

- 첨부서류의 표시

- 연월일

- 법원의 표시

* 임차권등기명령신청서 제출 시 첨부 서류

- 임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물의 등기사항증명서

- 임대인의 소유가 아닌 주택 또는 건물은 즉시 임대인의 명의로 소유권보종등기를 할 수 있음을 증명하는 서류

- 임대차계약서

- 신청 당시 대항력을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류

- 신청 당시 우선변제권을 취득한 인차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약서

- 임대차 목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우 임대차계약체결 시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류

 

임차권등기명령에 대해 말씀드렸습니다.

오늘의 포스팅이 소중한 전세보증금을 지키는데 조금이라도 보탬이 되었으면 하는 바램입니다.