부동산 경매 실무 7_권리분석

지난 번 부동산 경매 말소기준권리에 대해 말씀 드리면서 마지막에 임차인에 대해 언급했습니다.

선순위 임차인이 있는 경우 조세 등을 꼭 확인해야 한다고 했었는데요,

이번엔 임차인에 대한 얘기를 좀 더 자세히 해보겠습니다.

어렵기도 하지만 핵심이 되는 이 부분을 이해 하신다면 부동산 경매 권리분석은 거의 이해를 하셨다고 보면 됩니다.

입찰자 입장에서 보면 말소기준권리 빠른 선순위 임차인은 인수해야 하고, 말소기준권리 보다 늦은 후순위 임차인은 소멸된다는 점에서 중요합니다.

다시 말해서 낙찰대금 외에 선순위 임차인의 보증금을 계약 만료 시 돌려 줘야 하기 때문에 추가로 비용이 발생한다는 거죠.

그래서 이런 경우에는 처음 입찰할 때 임차인의 보증금을 뺀 만큼 적게 입찰을 하셔야 합니다.

임차인의 입장에서 내 재산은 내가 지킨다는 의미에서 꼭 알아두셔야 할 사항을 정리해 보았습니다.

만약 내가 살고 있는 집이 경매에 들어간다면 반드시 이 세가지는 꼭 갖춰져야 합니다.

임차인의 세가지 권리입니다.

1. 대항력

- 의미 : 유효하게 성립한 법률관계를 제3자에게 주장할 수 있는 힘.

            경매에서는 낙찰자(새로운 소유자)에게 계속 임차권을 주장할 수 있는 권리.

- 요건 : 전입신고

- 효력 : 신고일 다음날 오전 0시.

  * 만일 전입신고일과 말소기준권리가 되는 근저당권의 날짜가 같은 경우 전입신고는 다음날 오전 0시에 효력이 발생하므로 근저당권이 선순위가 된다. 

2. 우선변제권

- 의미 : 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리.

            경매에서는 경락대금에서 다른 후순위 권리자 보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리.

- 요건 : 확정일자.

- 효력 : 받은 즉시.

  * 전입신고일과 확정일자 다른 경우, 둘 중 늦은 날에 배당을 받을 수 있는 자격이 된다.

3. 배당요구

- 의미 : 다른 채권자에 의하여 개시된 집행절차에 참가하여 매각대금에서 변제를 받으려는 집행법상의 행위.

- 배당의 자격 : 전입신고 + 확정일자 + 배당요구

- 제출서류 : 주민등록등본, 임대차계약서

- 제출기간 : 배당요구종기일

  * 임차인이 배당요구를 하지 않으면 입찰자는 임차인의 보증금을 정확히 알 수 없다. 그러므로 경매에 입찰을 들어가면 안된다.

4. 주의사항

- 임차인이 보증금을 증액한 경우에는 최초 보증금과 증액한 보증금 순서대로 각각의 확정일자에 따라 배당순위가 정해진다.

  이 때, 증액하기 전에 등기부등본으로 추가된 등기내역(추가 대출 등)을 확해야 한다.

- 소액임차인인 경우, 최우선변제금액은 말소기준권리보다선순위가 되어 0순위로 먼저 배당 받게 되고, 최우선변제금액 외의 남은 보증금은 기존의 배당 순서가되면 배당 받는다.

  이 때, 최우선변제의 기준은 말소기준권리 시점으로 소급되어 적용된다.

주택임대차보호법 최우선변제금