부동산 경매 실무 5_말소기준권리

오늘은 여러분들에게 부동산 경매에 있어서 가장 중요한 말소기준권리에 대해서 말씀드리고자 합니다.

말소가 되느냐? 인수를 해야 하느냐? 권리분석에 엄청난 차이가있습니다.

이 말소기준권리에 대해 잘 모르시면 낙찰을 받으신 후 낭패를 보실 수도 있습니다.

1. 말소기준권리의 의미

부동산 경매에서 부동산이 낙찰될 경우, 그부동산에 존재하던 권리가 소멸할 것인가, 그렇지 않으면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는가를 가늠하는 기준이되는 권리.

낙찰 후 이 권리가 말소기준권리 보다 먼저 등기부에 등재되어 있는 권리(선순위권리)는 인수대상이 되고, 이 권리가 말소기준권리 보다 뒤에 있는 권리(후순위권리)는 소멸대상이 된다.

임의경매 시 근저당권이 말소기준권리가 되는 경우가 많은데, 이 때 순위가 가장 빠른 근저당권이 말소기준 권리가 된다.

강제경매 시 채무관계에서 가압류를 걸었다면 가압류가 말소기준권리가 되고, 가압류를 걸지 않았다면 강제경매개시결정등기가 말소기준권리가 된다.

2. 말소기준권리와 권리분석

권리분석의 핵심인 말소기준권리.

권리분석 시 선순위임차인이 있는 경우 임차인의 전입신고, 확정일자, 배당신청 여부 등에 따라 권리분석의 내용이 달라지니 이를 꼼꼼히 체크해 봐야 한다.

  * 권리분석 :  낙찰로 말소, 즉 소멸되는 권리와 말소되지않고 낙찰자에게 인수되는 권리가 어떻게 결정되는 지를 판단하는 것.

                       경매컨설팅이 필요한 이유 중의 하나.

                       권리분석을 통해 부동산의 권리관계를 파악하여, 예상 배당액과 추가 인수금액을 고려하고 수익성을 따져 입찰예정가를 정해야 한다.

3. 말소기준권리의 종류

- 저당권

- 근저당권(경매에 나온 대부분은 근저당권임)

- 압류

- 가압류

- 담보가등기

- 강제경매개시결정등기(이 경우는 거의 없음)

- 전세권(전세권자가 배당요구를 하면 말소기준권리가 되고, 배당요구를 안하면 말소기준권리가 안된다)

4. 말소기준권리 요약

- 인수 등기 : 가처분등기, 소유권이전청구보전가등기, 지상권, 지역권, 환매특약등기, 예고등기(말소기준권리 보다 후순위라도인수), 전세권, 대항력 있는 임차인.

- 소멸 등기 : (근)저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 소유권이청구권보전가등기, 지상권, 지역권, 환매특약등기, 전세권, 임차인, 임차인등기, 경매개시결정기입등기, 가처분(토지인도 및 건물철거 가처분은 인수), 을구의 예고등기.

  * 예외 : 유치권은 말소기준권리와 상관 없이 인수되는 권리.

5. 주의 사항

선순위 임차인이 존재하는 경우, 배당이 우선시 되는 세금 등(토지별도등기, 조세채권, 당해세, 체불임금)을 꼭 체크해야 한다.

만약 세금 등이 선순위임차인 보다 먼저 배당을 받게 되어 선순위 임차인이 배당을 못받게 되면, 그 못받은 만큼 낙찰자가 인수하게 되기 때문이다.