부동산 계약 시 등기부등본 확인할 때 체크할 점.

부동산 등기부등본은 부동산 계약 시 반드시 확인해야 하는 서류입니다. 

부동산 등기부등본이란 부동산에 관한 권리 관계를 적어두는 등기부를 복사한 증명 문서입니다.

등기부등본에는 표제부와 갑구와 을구가 있습니다.

* 표제부 : 해당 부동산의 소재지번, 건물명칭, 건물번호, 대지권에 관한 사항이 기록되어 있는 부분.

부동산 등기부등본 표제부

 

* 갑구 : 소유권에 관한 사항이 기록되어 있는 부분.

부동산 등기부등본 갑구

 

* 을구 : 소유권 이외의 권리 등에 관한 사항이 기록되어 있는 부분.

부동산 등기부등본 을구

 

부동산 계약 시 등기부등본 확인할 때 반드시 체크할 점이 있습니다.

 

1. 표제부에서 "근린생활시설"을 조심하세요.

: 건물 용도가 "근린생활시설"로 표기되어 있다면 주거용이 아닙니다.

* 실제 주거용으로 사용되고 있어도 전세보증보험가입 등이 불가합니다.

: "공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설"로 표기되어 있다면 주상복합 건물로 문제 없음.

* 건물에 따라 전세보증보험 가입 가능 유무를 확인해야 합니다.

 

2. 갑구에서 "신탁" 조심하세요.

: 소유권에 신탁회사가 표기되어 있다면 신탁회사에 소유권을 넘기고 대출을 받은 경우 표시됩니다.

: 전, 월세 계약 시 등기부상 집주인인 신탁회사의 동의서를 받아야 합니다. 

* 신탁사의 동의 없이 집주인과 계약하면 세입자가 아닌 불법점유자가 됩니다. 

 

3. 갑구에서 "압류, 가압류"를 조심하세요.

: 소유자가 빚을 못갚아서 채권자가 빌려준 돈을 받기 위해 걸어둔 것.

* 소유자의 집을 법원에 신청한 상태로 절대 계약하면 안됩니다.

: 압류가 표시된 집은 세금 체납, 신용 문제 등으로 인해 소유권을 임시적으로 압류한 것입니다.

: 가압류가 표기된 집은 경매로 넘어갔을 때 세입자가 보증금을 못 받을 수 있기 때문에 위험합니다.

 

4. 갑구에서 "경매개시결정"을 조심하세요.

: 소유자가 빚을 갚지 못해서 집이 경매에 넘어간 상황입니다.

* 절대 계약하면 안됩니다.

 

5. 갑구에서 "임차권등기(명령)"을 조심하세요.

: 소유자가 기존 임차인에게 임대차보증금을 반환하지 않았다는 뜻입니다.

* 나의 보증금도 제때 안 돌려 줄 확률이 높습니다.

: 임차권등기명령이 집행된 이후에 입주한 세입자는 우선변제권이 없습니다.

 

6. 을구에서 "근저당설정"을 조심하세요.

: 주택담보대출을 기고 집을 샀다는 의미입니다.

*  안써있는 것이 좋지만 대출 없는 집이 드물어 현실적으로는 근저당설정이 없는 경우는 드뭅니다.

: 근저당권 설정금액 + 전세보증금을 합쳐서 집 시세의 60~80% 정도 까지는 안전하다고 볼 수 있습니다.

예) 근저당권 설정 3천만원 + 전세보증금 5천만원 = 8천만원으로 아파트 시세 1억원의 890%이므로 안전한 편입니다.

: 계약할 때 주변 시세를 정확하게 파악하고 가야 합니다(깡통전세 예방).

 

여기까지가 부동산 계약 시 등기부 등본에서 반드시 확인해야 하는 사항들입니다.

등기부등본 외에도 국세완납증명서나 미납국세열람신청으로 미납이 되어있는 국세와 지방세도 확인하셔야 합니다.