부동산 경매 실무 1_정의 종류

오늘은 부동산 경매 정의와 경매 종류에 대해 말씀드리겠습니다. 이글을 보시면 경매가 무엇인지, 또 경매의 종류에는 무엇이 있는지에 대해 쉽게 이해하실 수 있을 겁니다. 경매와 매매와 중개의 차이점은무엇인가? 여러분들이 법원에 가셔서 직접 입찰에 참여하셔서 낙찰을 받게 되는 일련의 과정을 소개시켜드리는 시작입니다. 그럼 시작해 보겠습니다.

1. 부동산 경매 정의.

채권자의 요청을 받은 법원이 채권자가 담보로 잡은 부동산을 일반에게 강제 매각하는 제도.

2. 부동산 경매 종류.

1. 실질적 경매 : 채권자가 채권회수를 위해 실행.

- 강제경매 :  집행권원(채무명)을 가진 채권자의 신청에 의해 법원이 <민사집행법>에 따라 채무자의 재산을 압류해서 매각하는 환가 절차.

  * 집행권원 : 채무자의 재산에 대해 강제집행 할 수 있음을 확인하는 공정증서(확정된 이행판결, 지급명령, 가집행선고부판, 화해조서, 조정조서 등).

- 임의경매:  채무자가 채무를 이행하지 않은 경우, 담보권자가 우선변제를 얻기 위해 담보권을 실행해 매각대금에서 배당절차를 통해 채권을 회수하는 절차.

  *  강제경매와의 차이점 : 담물권이 본래 지니고 있는 환가권에 의해 경매 신청이인정되므로, 집행권원은 필요치 않고 담보권의 존재를 증명하는 서류만으로 진행(근저당).

2. 형식적 경매 : 채권회수가 목적이 아닌 해당 부동산의 환가(가격 보존. 정리)를 공정하게 처리하기 위해 법원을 통해 실행, 담보권실행을 위한 임의경매의 예를 따른다.

- 유치원에 의한 경매.

- 공유물 분할을 위한 경매 : 공유물 분할 판결에 기해 공유물 전부를 경매에 붙여 그 매각대금을 분배하기 위한 경매 절차.

- 자조매각.

- 단주의 경매.

- 타인의 권리를 상실시키는 경매(타인의 권리상실에 의한 경매).

- 청산에 의한 경매 : 채무자의 파산으로 각 채권자들에게 일괄해서 변제하기 위해 청산을 목적으로 당해 재산을 현금화 하는 경매 절차.